勘察探访底层资产 第二批公募REITs近日发售

第二批公募REITs将于亦同启动发售，在首批REITs的有所增加收益吸引下，不少按揭翘首以盼。

亦同，中都国证券报记者亲身造访本次获批的建家书中都关村高新技术封闭式公共服务证券投资该基金会（简称“建家书中都关村REIT”）的依此股东权益——位于北京市海淀区中都关村广曾达内的互创区域内5号阁、来与区域内4号阁和产卵LHC，了解在理论上运营层面中都的租户平衡性、地价销毁数万人、收益等情况。

亲身造访依此股东权益

建家书中都关村REIT的底层依此股东权益包括中都关村广曾达的互创区域内5号阁、来与区域内4号阁和产卵LHC三栋阁，三栋阁建筑面积合计曾达16.68万平方米。中都关村广曾达群聚了百度、网易、新浪等700多家境内外知名IT跨国该公司一家和在世界上研发区域内，区域产业群聚效应引人注意。在我国所有大高新技术区中都，可归属为中都卫城市核心业主特性的股东权益非常稀缺，尤其是借助了产业群聚的高新技术，这也是中都关村广曾达最大的优势之一。

中都国证券报记者到曾达产卵LHC这栋阁时已是下午六点左右，阁下停满了各类骑车工具。走进阁里头，一阁可见不少即食超市，比如快餐、赛百味等。阁内建筑面积超5万平方米，通过阁层指示牌可以看到，出租数万人相较饱和。中都国证券报记者在参观时发掘出，却是每层每个小区都亮着灯泡，合理化初创型跨国该公司，也有龙头知名跨国该公司。

第二站造访的是互创区域内5号阁，建筑面积曾达8万多平方米，包括A、B、C、D四个区，一阁喜茶店门口塞满了快餐店打火机，除了快餐店小哥，偶而还有外套格子裤的开发人员一手挑冰淇淋杯中行经。基本阁宇建筑颇具设计感，中都国证券报记者在一阁和三阁等阁层看到了科大讯飞、国盾量子场论、能科股份等该公司。据特别负责人简介，互创区域内5号阁以机器学习、量子场论通讯、工业部门因特网、移动因特网、大数据为核心群聚斜向。

到曾达第三站——来与区域内4号阁时已是晚间七点多，大阁灯泡火通明，阁下载送了大量合计享单车，无论如何还在在开发人员们下班的时间。来与区域内4号阁建筑面积有3万多平方米，由度小雪及其关联该公司整租。

收益平衡

公募REITs借助公募该基金会持有非上市该公司股权，取得公共服务项目完全所有权或特许权运营权，当前已获批的公募REITs可统称特许权运营权类和国有土地类。公募REITs通过对依此股东权益的长期持有，以期获得项目地价、收费等平衡收益，并将每年90%以上的外分摊一手续费分摊给按揭。因此，出租数万人、地价以及少于承租时限等成为依此股东权益的重要评审指标。

档案资料看出，互创区域内5号阁、来与区域内4号阁和产卵LHC三栋阁，2021年6月末的出租数万人分别曾降至90%、100%和99%。这一数据远超其他特别之处高新技术。基本来看，三栋阁的总租户有69家，少于承租协议时限为2.93年，少于出租数万人曾达95%，股东权益估值合计30.73亿元。

具体来看，截至2021年6月，互创区域内5号阁当月地价收入近904万元，上半年营业收入曾降至5445万元，经营者净收益近4080万元；承租协议加权少于时限近3.34年。合计51家租户，以因特网等科技跨国该公司为主。来与区域内4号阁出租数万人100%，少于地价水平173.45元/月/平方米，地价持续增长数万人为每两年持续增长5%。从历史记录营收和经营者收益来看，本年上半年营收近2241万元，净收益近1621万元。而作为优质跨国该公司群聚地的产卵LHC，部分租户在承租期内协议地价每年将有2%-5%的持续增长，本年上半年营收近3583万元，净收益近2811万元。

中都国证券报记者了解到，租户若要退租会提前通知森林公园，森林公园会提前寻找安排下一位租户，改作期较短。理论上上，有不少跨国该公司想要落户，森林公园内受制于“一宅家常便饭”的状态。“今天受制于供不应求的周期。”上述特别负责人表示。

至于租户的销毁数万人，三栋股东权益中都大多数租户的销毁数万人非常及时，而且对于重要的收益获取方，森林公园还会进一步核查收益。

档案资料看出，项目在2018年-2020年，分别借助营业收入1.76亿元、2.14亿元、2.02亿元，经营者净收益1.22亿元、1.59亿元和1.37亿元。

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